每經編輯｜吳若凡    

最近幾天，邦地產接連曝光了一些涉嫌違規收取“團購費”“電商費”等款項的樓盤。

再加上這幾天新廣告法開始實施，從朋友圈里就能嗅到，開發商已經開始了一場風風火火的“焚書”運動——

不僅室外廣告能拆的拆、能撕的撕、能剪的剪，樓書能燒的燒、電腦能砸的砸，有的樓盤索性把售樓處直接關了，“忙”得不亦樂乎。

前有國慶節多個城市出臺房地產調控政策，相關部門陸續出招，后有新廣告法落地，房產銷售亂象一時間如眾矢之的，一被發現就會被處罰。

這不，10月18日，上海就有8家房地產開發企業因涉嫌擅自提價銷售，被立案調查、暫停涉案項目的網簽資格。

但其實，據邦地產了解，當前樓市還有不少開發商，讓消費者承擔著“團購費”、“優惠費”、“折扣款”、“電商費”等房價之外的違規費用，而這類開發商巧立名目收取的費用，目前都是被明令禁止了的。

10月14日住建部就召開會議強調，進一步整頓規范房地產市場秩序，并對房地產開發企業的9種不正當經營行為作出了明確界定：一類是誤導、欺詐、炒作行為，包括發布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規銷售行為，包括未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等。

為什么，這一輪調控會如此“器重”這些違規現象？因為這些違規款項，對于購房者而言，看似不傷骨，但傷筋?。?/p>

違法違規銷售，往大了說，會影響市場健康交易，影響房地產企業的口碑；而落到每個購房者身上，則會加重購房成本，而且權益得不到保證，滋生的投訴案例會越來越多。

不過，這種行為對購房者來說是增加成本，對房地產企業來說，卻是降成本。

據某業內資深一線操盤手說，每個盤原本就有幾個點的優惠額度，定下來后，往后樓盤營銷給出的優惠都在里面包裝，比如各種“給5千抵5萬”“N萬**費拿8折房”的所謂優惠，都是在既定優惠幅度里包裝的，開發商不會做虧本買賣，甚至連利潤都不會真的削。

而且有了代理公司的存在，他們還能用各種名義來降低營銷費用。

“比如購房者通過電商渠道繳納了電商費，這部分費用看似換取了樓盤的高額度優惠，但其實開發商并沒有因為優惠而虧本，另一方面，這部分電商費被代理公司或者操盤的互聯網中介收取了，相當于開發商分配給上述合作公司的獎金。如此一來，公司不必出多少營銷費用，就可以把房子賣掉。”

資深地產人士薛建雄就告訴邦地產，以一套總價為300萬的房子為例，開發商內部的營銷費用差不多是總價的3%~5%（一般3個點），中介代理費1~2個點，營銷推廣費用2個點，差不多6~8萬元。向消費者收取電商費，可以正好抵消代理費用和一部分營銷費用。

附加費取消 營銷成本驟增3%-5%

但問題是，現在調控升級了！

開發商不敢再巧立名目收取各種附加費，“如此一來，公司營運成本會大增。在很多開發商的財報里，營銷費用都是很低的，這么一來，開發商的賺錢能力可能會變差。”薛建雄指出。

的確，如果不能收取電商費用，開發商相應的營銷費用等于一下增加了3~5%。如果想要獲得原先的推廣效果，還需要增加相應的營銷費用，如果沒有增加，則意味著銷售實力將會受到很大影響。

“開發商一般不愿意增加營銷費用，尤其是國企開發商。也就是說，從現在開始，如果房價漲不了，營銷費用還要跌，開發商的營業額和利潤在將來必將受到影響。”業內人士就表示。

房企業績壓力大增 但買房會更便宜嗎？

更嚴重的是，因為各類企業營銷費用驟增，公司的營銷利潤或直接受影響，這對企業明年的業績也會構成壓力。

但對于消費者呢？按理說，困擾消費者許久的附加費用沒有了，買房支出可以少些。

但邦地產擔心的是，電商費會“變形”，以其他方式，最終轉嫁到消費者身上。

只不過，在有一些業內人士看來，現在市場競爭日漸激烈，在房地產向買方市場轉變的過程中，大多開發商是不敢大肆提高價格的，因為這會削弱它的市場吸引力和競爭力。